Скопје доживува градежен бум

Соња Јованова

Повеќе од 4.000 живеалишта ќе се изградат за две години

Градежен бум се случува во Скопје, кој не е само резултат на владиниот проект “Скопје 2014“. На многу локации во главниот град се градат станбени комплекси (стандардни и луксузни) и деловни објекти, така што се очекува за две години да има 4.000 нови живеалишта. Тоа е речиси еден мал македонски град. Во секторот на недвижности се истакнаа неколку главни инвеститори. “Капитал“ истражуваше кој сe гради низ Скопје и во која насока се движи градежниот бум, односно дали може да премине во криза на пазарот на недвижности?

Засега економската криза и слабата ликвидност на стопанството не ги натераа градежните компании да забават со активностите. Не ги плаши ни колапсот во градежништвото во некои земји од регионот и во развиените, каде што бизнисот со недвижности стагнира или забразано паѓа. Напротив, поради нивните инвестиции главниот град во последните неколку години рапидно се шири и речиси нема слободна локација на која не се гради.

Ванчо Чифлиганец, сопственик на градежната компанија Адора инженеринг, вели дека изградбата на нови станбени комплекси е работа на која треба сите да се радуваат, бидејќи ќе повлече развој во сите сфери. Адора инженеринг, во моментот освен во Скопје гради и во Охрид и Струмица. Во Скопје гради резиденцијален станбено–деловен комплекс под Водно и само станбени комплекси во Аеродром и Ново Лисиче. Станува збор за вкупно 500 нови станови.

“Сите станови се во различна фаза, дел во завршна, дел во карабина. Но, сите 500 ќе бидат готови најдоцна до мај 2012 година. Финансиската конструкција се уште не можеме да ја дефинираме бидејќи зависи од големината на самиот објект, а и од локацијата. Само 50.000 евра чинат плочките што ги ставаме по ходниците на секоја зграда. Фотоволтажниот систем за производство на струја за заедничкото осветлување е нешто што Адора прва го вооведе во колективно станбено домување. Во секој влез има електрични лифтови, а становите се опремени со оптички Интернет, ТВ и кабелска инсталација, имаат сопствен современ паркинг со 24-часовен видеонадзор“, објаснува Чифлиганец.

Кога станува збор за станбен компекс кој нуди колективно домување во затворен простор, неизбежно е да се спомене инвестицијата на бизнисменот Фијат Цановски, кој најави изградба на 1.000 нови и луксузни станови во населбата Ќерамидница, на околу 500 метри зад Универзитетот ФОН. Комплексот, познат како Космос, треба да има сопствен базен, фитнес-центри и ротирачки ресторан од 600 метри квадратни на горниот спрат. Ардијан Амзовски, управител на Космос инженеринг, фирмата која ги проектираше, градеше и ќе ги продава становите, вели дека првата зграда со 580 стана ќе биде готова до крајот на идната година.

“Во план е изградба на уште една зграда со приближно толкав број станови. Значи вкупно ќе изградиме 1.000 станови со вградени кујни, италијански плочки и санитарија. За првата зграда веќе е изградена карабината и треба да биде готова до крајот на идната година, иако 40% од становите ни се веќе продадени во изградба“, вели Амзовски.

Тој тврди дека заинтересираноста кај граѓаните се должи на поволните услови кои ги нудат за купување стан во Космос, како и можноста становите уште во изградба да се стават под хипотека. Инвестицијата само за првата зграда чинела близу 30 милиони евра, а цените по метар квадратен се движат од 950 до 1.190 евра.

До каде ќе оди градежниот бум?

Зоран Азманов, директор на градежната компанија Настел, иако е активен со градење станбени згради, сепак смета дека на Скопје моментално му се случува градежна експанзија која личи на балон што набрзо ќе издише. Според него, начинот на “шиткање“ маркици и градежни локации, кој е прилично лесен и евтин, може да доведе до колапс, кој ќе ги урне цените на недвижностите, со што Македонија ќе го доживее американското сценарио.

“Ако тргнат цените надолу, нема запирање. Ако пуштите во оптек премногу локации, вие го обезвреднувате имотот на другите, кои поскапо го платиле. Може да се случи сите да чекаат да паднат цените затоа што премногу станбени згради се изградија во последниот период. Кризата во САД почна токму од хиперпродукцијата на недвижности, а кај нас е неизбежно таквото сценарио, кое предвидувам дека ќе се случи за две години. Дури тогаш ќе видиме каде ќе оди нашата економија“, објаснува Азманов.

Настел во моментот гради четири нови згради на површина од 1.800 метри квадратни, кои треба да бидат готови до 2012 година. Лоцирани се во населбата Ново Лисиче, а нивната изградба чини осум милиони евра, заедно со земјиштето и комуналиите. Азманов вели дека заработката од оваа инвестиција е околу 1,5 милиони евра.

“Но, мора да напоменам дека имаме заработка затоа што не земаме кредити од домашните банки, туку од швајцарските, со 2% камата на годишно ниво“, истакнува тој.

Повеќето од познавачите на градежниот бизнис, градежната експанзија ја оценуваат како потребна, а за понудата на станови во Скопје коментираат дека е помала во однос на побарувачката. Според нив, во земјава веќе ја нема средната класа, што придонело да се продаваат само два типа станови. Помали, до 50 метри квадратни, и луксузни од 120 метри квадратни па нагоре. Агенциите за недвижности оценуваат дека во Македонија расте побарувачката за луксузни станови.

Токму ваков тип гради и Соравија, која во моментот е ангажирана на Водно, на местото познато како Олимписко село. Таму се гради резиденцијален комплекс од затворен тип, а во тек е изведба на седум објекти во кои има 80 стана. Во комплексот Соравија ресорт е предвиден независен и индивидуален систем за греење и ладење, комплетна грижа за заедничкиот простор и спа-центар. Цените се движќат од 1.450 до 1.600 евра по метар квадратен, а околу 60% од становите кои се во изградба се веќе продадени.

“Проектираниот буџет за изградба на комплексот е околу 30 милиони евра, во што се вклучени набавката на земјиштето, сите такси, градежни дозволи и изградбата. Со падот на светските берзи, токму во периодот кога берзанските транскации станаа хит и кај нас, луѓето се свртеја кон недвижностите како единствен сигурен пласман за слободниот капитал. Се донесе и Закон за намалување на ДДВ од 18% на 5%, со што нормално овој пазар доби посебна стимулација и на страната на понудата и на страната на побарувачката“, смета Васко Давитковски, менаџер за маркетинг и продажба во Соравија.

Изградба на луксузен станбен комплекс планира и градежната компанија Бортас, која има купено локации на 18 парцели покрај Вардар, во близина на хотелот Александар Палас. Сопственикот Љупчо Бораниев објаснува дека тоа ќе биде прв луксузен комплекс со многу содржини кој ќе почне да се гради од септември. Становите нема да се продаваат по цена пониска од 1.800 евра за метар квадратен.

“Чекаме за две згради, вкупно 150 станови, плус локалите на приземје. Едната е во Расадник, во Кисела Вода, а другата е во Аеродром кај поликлиниката Јане Сандански. Но, тоа што е различно и ново ќе биде просторот на 5.000 метри кавдратни наменет за ексклузивни станови со тениски игралишта и базени од затворен тип. Само за двете згради во Кисела Вода инвестицијата н$ чинеше 4,6 милиони евра“, вели Бораниев.

Нема застој во продажбата

Агенциите за недвижности потенцираат дека во Скопје нема непродаден стан и дека 50% се продавале уште во изградба. Инвеститорите во градежниот бизнис уште на почетокот од годината коментираа дека во втората половина ќе следува градежна експанзија, која ќе биде придружена со раст на цената на становите, која, пак, ќе биде резултат на инфлаторниот притисок, односно на поскапените суровини, како што се градежните материјали.

Кои се потенцијални нови локации?

Центар, Водно, Дебар Маало, Карпош и Капиштец се уште се најатрактивни локации за изградба на станбени згради. Но, овде поради малкуте слободни локации инвеститорите градат на места каде што веќе постојат куќи. Како инвеститори најчесто се јавуваат мали градежни фирми или човек-фирма, која со здружени средства со купувачите ја гради зградата.

Дебар Маало, Ново Маало (населбата кај Олимписки базен) и Маџир Маало, каде што има стари згради, се интересни за инвеститорите за да се трансформираат во модерни станбени населби, со надградба на зградите.

Зајчев рид, Сончев Град, Соње, Волково, Радишани и Ќерамидница треба да прераснат во град, односно луксузни живеалишта, каде што се очекува да никнат големи станбени комплекси со придружни објекти и целосна инфраструктура.

http://www.kapital.mk/MK/dneven_vesnik.aspx/70764/skopje_dozhivuva_gradezhen_bum.aspx?iId=2263

Станови за побогата клиентела

Тренд во подем

Агенциите за недвижности велат дека во Скопје расте побарувачката за луксузни станови, а такви ексклузивни резиденцијални комплекси веќе почнаа да се градат на Водно, на местото на поранешната фабрика Алумина, во населбата Орман

1.500 евра е просечната цена на станбен квадрат во новите луксузни ресорти во Скопје

Повеќето од познавачите на градежниот бизнис сметаат дека поради тоа што во земјава веќе ја нема средната класа, на пазарот практички се нудат само два типа станови. Помали, до 50-60 метри квадратни, со стандардна градба и луксузни, од 120 метри квадратни па нагоре. Агенциите за недвижности велат дека во Скопје расте побарувачката за луксузни станови, а такви ексклузивни резиденцијални комплекси веќе почнаа да се градат на Водно, на местото на поранешната фабрика Алумина, во населбата Орман.

На Водно, во близина на некогашното Олимписко село, се гради резиденцијален комплекс од затворен тип од страна на австрискиот инвеститор Соравија. Подолу е ресортот Панорама резиденс, кој е замислен како луксузно-апартмански комплекс. Веќе се знаат и новите станари, кои веќе уплатиле за становите, само што нивните имиња се чуваат во тајност. Инвеститорите велат дека продале голем број станови на приватни бизнисмени, доктори и спортисти. На нашето прашање што нудат посебно овие комплекси и колку го подобруваат квалитетот на домувањето, одговорот беше дека овие ресорти во буквална смисла значат every day is a holiday („секој ден е одмор“). Соравија ресорт е името на елитниот кварт на местото на некогашното Олимписко село. Замислата на инвеститорот е комплексот, освен домување, да им понуди разни содржини на станарите за да не мора често да го напуштаат домот. Таму ќе се градат базени, спортски игралишта, спа-центри, ресторан, продавници. Ќе функционира како цела населба од затворен тип, затоа што овој кварт ќе има и приватно обезбедување на самиот влез.

“Нудиме далечина од градскиот метеж и брзо стигнување до центарот на Скопје за само две минути“, објаснува Питер Рот, менаџер на Соравија. Тој вели дека во фаза на изградба се седум објекти (вили) со вкупно 95 станбени единици, од кои 55 се веќе продадени. Просечната цена на становите се движи околу 1.500 евра за метар квадратен, а вкупната инвестиција го чини инвеститорот 30 милиони евра.

Слична е замислата и на комплексот Панорама резиденс, лоциран на местото на некогашниот хотел Панорама. На сопствениците на овие станови им се нуди фантастичен поглед кон главниот град, од двособни апартмани, до дуплекси и пентхаус. Но, немојте да мислите дека двособните апартмани имаат површина од 50 или 60 метри квадратни, како што е вообичеаено во земјава. Во ресортите на Водно има двособни станови од 200 или повеќе метри квадратни, во кои само дневната соба може да има големина од 100 метри квадратни.

Малку подолу од Водно, до поранешната фабрика Алумина, полека финишира изградбата на уште еден луксузен комплекс. Гранд престиж е насловот на објектот, а го гради градежната фирма Импексел 2. Комплексот ќе биде целосно изграден за три години, а содржи шест луксузни ексклузивни станбени згради со над 1.000 станови. За потребите на новиот комплекс општина Карпош предвидела изградба на две нови сервисни улици.

“Инвестицијата на овој грандиозен проект е 50 милиони евра и сигурен сум дека е една од најголемите инвестиции. Свесни сме дека е ова мегаломански проект, но веруваме дека ќе ги продадеме становите, затоа што не сме многу скапи, а се наоѓаме на одлична локација. Околу 25% од становите уште во изградба ни се продадени и целосно платени“, вели Неим Хусеини, сопственик на Импексел 2. Карактеристика на луксузната градба е личната сигурност и безбедноста на станарот. Компанијата Архипро Македонија, чија дејност е изведба на јакострујни и слабострујни електрични инсталации, нуди и производ таканаречен паметна куќа, односно смарт систем кој нуди ефикасно решение за автоматизација на домот преку мобилен телефон или интернет-конекција од секаде во светот. Еколошки е, штеди енергија и нуди можност да го извести станарот ако гаражната врата му е отворена, управува со светлата, со ролетните, со завесите, а менаџира и со светилките и со надзорните камери.

Чао скопска зградо, отидов на село

Сé додека има купувачи на станови во Скопје по високи цени, и тоа претежно од луѓе од другите градови, ќе има и пазарна логика да продадете скап стан за да направите солидна куќа
Градежниот бизнис го чека пресврт Градежниот бизнис во иднина сé повеќе ќе се врти околу изградбата на индивидуални куќи за живеење. Ова го тврдат и самите градежници, но и поголем број општини, чија администрација се подготвува за нов градежен бум, различен од оној што досега беше препознатлив - да се гради само во центарот на градовите, и тоа колку е можно повисоко и пошироко. Слободни парцели во и околу центарот на градовите веќе нема, а поради зголемувањето на семејствата, сé почесто се прифаќа одлуката да се продаде стан за да се купи или изгради куќа. - Сé додека има заинтересирани купувачи на станови во Скопје по високи цени, и тоа претежно од луѓе од другите градови, ќе има и пазарна логика да продадете скап стан за да направите солидна куќа. Оваа тенденција ќе продолжи и понатаму, а може и да се засили и поради тоа што семејствата се прошируваат и едноставно станува претесно да се живее во становите. Ако можете да продадете стан од околу седумдесет квадрати за околу 75.000 евра, тогаш со тие пари можете да купите плац и да изградите куќа што ќе биде барем со двојна површина, а можеби и повеќе, во зависност од големината на плацот - ни изјави Никола Велковски од Групацијата за градежништво при Стопанската комора на Македонија. Тој појаснува дека помалите комуналии во приградските населби и поевтиниот градежен материјал овозможуваат ваквите пресметки да се остваруваат во практиката. За разлика од него, пак, дел експерти во градежништвото велат дека, наместо ниската и средната класа, во иднина токму богатата класа на граѓани ќе биде таа што ќе гради свои домови на периферијата од градовите, и тоа во вид на индивидуални станбени куќи, а не згради за колективно живеење. - Ако до пред десетина години беше престиж да бидете жител во Дебар Маало или во центарот во Скопје, сега тоа е казна. Квалитетното урбано живеење е само минато. Токму поради ова прогнозирам дека во иднина поимотните наши сограѓани ќе бегаат надвор од градските средини, кои се задушуваат во својот урбанистички хаос и ќе бараат поквалитетен живот во периферните населби. Неизбежна е тенденцијата што во западните земји се практикува веќе неколку децении, а тоа е да се градат куќи, и тоа со поголема вредност настрана од градот. Ова, се разбира, би било пристапно само за побогатите, бидејќи ваквото живеење може да биде и поскапо. Постојано ќе ви треба автомобил за превоз до градот, училиштето, градинката или до болницата, но за тој што може да си го дозволи тоа и не е проблем - вели Горан Марковски, професор на Градежниот факултет од Скопје. Тој појаснува дека ако досега се градеа куќи во периферните места поради избегнување комуналии, а со тоа никнуваа и огромни населби формирани од дивоградби, сега тоа ќе се намали и легално ќе го прават новопечените бизнисмени и докажаните имотни елити трагајќи по поквалитетен живот.   Ѓорче Петров во иднина ќе се полни со куќи и со населби  Празните делови на општината Ѓорче Петров, особено делот околу обиколницата, Ново Село, Волково, Стопански Двор се местата што сé уште дозволуваат ширење на градот со населби од индивидуални објекти. Освен куќи, овој дел од Скопје станува сé поатрактивен и за големите инвеститори што градат населби од затворен тип со екстра-луксузни објекти за живеење. Еден таков е комплексот „Верина“ на компанијата „Никоб инженеринг“, кој е во изградба, а кој содржи неколку хациенди поврзани во целина, која прави комплекс за живеење на многу повисоко ниво од она што е стандард кај нас.     Во Гази Баба ќе никне населба Хиподром 2  Во општината Гази Баба изминатиов период се работеше на изработка планска документација и завршување на детален урбанистички план за изградба на нова населба – Хиподром 2 за 4.000-5.000 жители. На празниот простор, во непосредна близина на населбата Хиподром, кој во моментов претставува земјоделско земјиште, ќе никне оваа нова населба. Со урбанистичкиот план „Маџари-Хиподром“, кој беше усвоен од советот на општината Гази Баба, на вкупниот просторот од 36 хектари се предвидува изградба на 1.345 стана. Земјиштето, кое во моментот претставува обработлива површина, ќе се трансформира во градежно земјиште, а во тек е и решавање на имотноправните односи.      Лисиче е следна градежна мета во општината Аеродром Според деталните урбанистички планови на општината Аеродром, предвидени се неколку локации каде што се планира изградба на над 100 семејни згради и станбени објекти со десетина деловни објекти и комерцијални комплекси. Според последниот попис од 2002 година, во општината Аеродром се регистрирани 72.009 жители, но според најновите процени од општината, нивниот број е зголемен и изнесува над 80.000.    Во Бутел очекуваат градежен бум  Едно од местата каде што во иднина ќе се почувствува градежниот бум е и општината Бутел, каде што први на удар ќе бидат местата Визбегово, Радишани, Љуботенски Пат. Тие веќе се сметаат за најатрактивни потенцијални градилишта. Во оваа општина во тек е изградба на населбата Хот и Хот 1, која се простира на површина од 18.000 квадратни метри и има 34 ексклузивни куќи за живеење. Населбата е од затворен тип и е комплетно приватна инвестиција, за која општината обезбеди услови за градење уште пред да се активираат градежните зафати. Од оваа општина најавуваат неколку нови градилишта, за кои заинтересираност има уште сега.   Нови населби во Кисела Вода  Општината Кисела Вода со пописот од 2002 година брои околу 58.000 жители. Се претпоставува дека во 2007 година овој број се зголемил на околу 61.800 жители. Според податоците од општината, минатата година имало пријавено околу 64.000 жители. Населбите што е во план да се изградат во оваа општина во најголем дел се за градба на индивидуални станбени куќи, кои претежно ќе се простираат околу постојните села.     -Припор-Сопиште: предвидена е површина за изградба на населби за домување, и тоа на 122 хектари, со можност за живеење на 18.228 жители -Пинтија: на 109 хектари населби за 16.428 жители -Драчевска зона: на 114 хектари ќе се гради населба за околу 17.000 жители -Потстаница: на 20 хектари населби за околу 3.000 лица -Село Драчево: на 188 хектари во околината на селото Драчево се планира изградба на станбена населба од индивидуални куќи за околу 28.000 жители