build.mk » Forum: Skopje East Gate (поранешно ERA City)

Игор Давков: Со грандиозниот „Скопје Ист Гејт“ продолжува регионалната инвестициска експанзија на Групацијата Балфин

Неодамна беше потпишан договорот за синдицирано финансирање на трговскиот центар кој е дел од проектот „Скопје ист гејт“. Дали може да ни откриете повеќе информации како дојде до идејата за „Скопје ист гејт“?

И. Давков: „Скопје ист гејт“ е втора инвестиција во секторот недвижнини на Групацијата Балфин на македонскиот пазар. По продажбата на Скопје сити мол пред неколку години на инвестицискиот фонд Хајстад лтд, Групацијата познавајќи ги локалните прилики на пазарот почна да бара алтернативи за нови инвестиции во секторот надвижнини. Еден од главните, ако не и пресуден фактор за атрактивноста на вложувањата во недвижнини, е локацијата. По неколку години истражување на пазарот и барање алтернативи успеавме да најдеме расположлива локација која се вклопуваше во зацртаните параметри за вложување. Големината на земјиштето и можностите за развој кои ги даваат урбанистичките параметри беа во линија на плановите на Групацијата, па така по опсежни анализи и неколку физибилити студии изработени од реномирани меѓународни консултантски компании за недвижнини беше донесена одлука за купување на локацијата од Комерцијална банка АД Скопје и од НЛБ Банка АД Скопје за вложување во повеќенаменски проект.

Проектот „Скопје ист гејт“ е инвестиција во недвижнини која содржи повеќе сегменти. Од она што може да се види на самото градилиште, станува збор за изградба на импозантно здание. Што содржи проектот и какви се плановите поврзани со неговата реализација?

И. Давков: Откако беше купена локацијата, прв и можеби најсложен предизвик беше да се изработи идеен концепт на идниот урбанистички план за целата градска четврт на која се протега локацијата. Објавивме меѓународен тендер со цел да ангажираме архитект со меѓународно искуство кој ќе го осмисли концептот на целиот проект врз основа на влезните големини добиени од изработените физибилити студии. За осмислување на идејниот концепт на урбанистичкиот план, како идејниот концепт на недвижнините во рамките на урбанистичиот план, беше избрано архитектонско биро со долга традиција и многу успешни проекти, Јазган дизајн од Турција. Целиот процес траеше приближно една година и по анализа на предложените концепти беше одлучено проектот да содржи трговски центар, канцелариски парк и станбена населба. Целокупната инвестиција треба да се реализира во период од 7 до 9 години, во зависност од пазарната динамика и побарувачката на пазарот, при што првата и најголемата фаза, а тоа е изградбата на трговскиот центар, за која ќе се развиваат останатите планирани недвижнини, треба да се реализира во четвртиот квартал од 2021 година.

Над 80 % од капиталот на „Скопје ист гејт“ е странски капитал, се работи за една од најголемите странски директни инвестиции надвор од економските зони во државава. Досега се реализирани приближно 40 % од инвестицијата, а во наредниве 14 месеци ќе се вложат дополнителни 65 милиони евра во изградбата и опремувањето на трговскиот центар. Инаку трговскиот центар се планира да отвори преку 2 500 нови работни места во трговијата и во согласност со пазарните стандарди прибижно 10 до 15 % дополнително на овие работни места да ангажира услужни компании кои ќе го сервисираат работењето на трговскиот центар

Договорот за синдициран кредит што го потпишавте за финансирање на трговскиот центар, имајќи ги предвид износот и комплексноста на финансиската конструкција, е реткост на нашиот финансиски пазар. Можете ли да ни дадете повеќе детали со какви предизвици се соочивте во процесот на структурирање на оваа кредитна трансакција?

И. Давков: Вакви кредитни трансакции поврзани со проектно финансирање навистина се реткост на македонскиот финансиски пазар. Се работи за комплексен процес кој се одвиваше во повеќе фази и траеше подолго од една година. Со оглед на износот мораше да се организира синдикат кој ќе може да ја финансира трансакцијата под идентични услови, врз основа на дефинирана рамка на финансиски, оперативни и правни ковенанти и предуслови кои ние како кредитобарател требаше да ги исполниме за да биде одобрено финансирањето. За таа цел беа направени повеќе пазарни истражувања врз чија основа беа потврдени претпоставките на нашиот деловен план, како и неколку технички и правни длабински анализи кои имаа цел да ги осигураат кредиторите дека преземаат прифатливо ниво на ризик. Инаку процесот на структурирање на трансакција и целата документација поврзана со синдицираниот кредит се водеа во согласност со стандардите пропишани од страна на Лоан маркет асошиејшн (ЛМА). Инаку ЛМА е асоцијација основана во 1996 година, која денес брои повеќе од 750 организации членки од 65 земји и нејзина основна цел е меѓу другото и воспоставување документарни и пазарни стандарди во доменот на кредитните трансакции.

Очекувате ли дека ваквиот начин на синдицирано финансирање на проекти ќе го гледаме почесто на овие простори? Што кажуваат меѓународните искуства?

И. Давков: На македонскиот банкарски пазар конкуренцијата меѓу пазарните учесници секоја година расте. Искрено, лично како некој кој работел долга низа години како регулатор во централната банка, среќен сум што капацитетите на македонските банки растат. Искуството со овој проект покажа дека три домашни банки (НЛБ Банка АД Скопје, Комерцијална банка АД Скопје и Халк банка АД Скопје) поддржани од НЛБ дд Љубљана и Рајфазен банк Албанија успејаа да ги усогласат своите апетити за ризик и да најдат заеднички деловен интерес да го финансираат овој проект. Синдицираното финансирање, посебно во услови кога се работи за проектно финансирање со значајна финансиска вредност, е меѓународно прифатен и вообичаен инструмент кој овозможува банките да финансираат проекти кои, поради регулаторни лимити или пак поради апетитот за ризик, не би биле во состојба да ги финансираат самостојно. Лично сметам дека во наредниов период ваквите трансакции ќе бидат многу почести на пазарот, а бенефит од нив ќе има целокупната економија.

Ист гејт мол беше промовиран како еден од најголемите трговски центри во регионот. Што ќе им донесе трговскиот центар на Скопје и на регионот?

И. Давков: Ист гејт мол регионално гледано се вбројува во најголемите трговски центри во т.н. Јадрански и Јонски Регион. Колку еден трговски центар има поголема површина за изнајмување толку е поатрактивен за големите закупци т.н. анкори, а со тоа директно се влијае на капацитетот на трговскиот центар за привлекување потрошувачи на поголема далечина. Покрај концептот, архитектурата и функционалноста на трговскиот центар, она што за комерцијалното работење на центарот е од искучителна важност е да се направи соодветно портфолио на закупци т.н. тенат микс што ќе биде интересен за потрошувачите со соодветна понуда за сите генерации од 7 до 77 години. Водени од овие параметри решивме да изградиме трговски центар кој има приближно 60 000 м2 површина за издавање, односно бруто-изградена површина од над 158 000 м2. Очекуваме во трговскиот центар да има приближно 250 закупци, од кои најголемите 10 до 15 клиенти се големи интернационални трговски синџири, пред сè во доменот на: модата, супермаркет, потрошувачка електроника, забавен парк, интернационални ресторани.

Вкупната најавена инвестиција во трговскиот центар изнесува 103 милиони евра. Какво влијание ќе има оваа инвестиција врз македонската економија и кои се Вашите очекувања и проекции за економските ефекти од работењето на трговскиот центар?

И. Давков: Секоја инвестиција во услови на општа намалена економска активност како резултат на глобалната пандемија е од исклучително значење за економијата. Генерално она што досега го практикуваме е да се обидеме таму каде што е возможно градежните работи да ги изведуваат домашни компaнии за да се оствари што е можно повисок мултипликатор од инвестицијата. Со оглед дека над 80 % од капиталот на „Скопје ист гејт“ е странски капитал, се работи за една од најголемите странски директни инвестиции надвор од економските зони во државава. Досега се реализирани приближно 40 % од инвестицијата, а во наредниве 14 месеци ќе се вложат дополнителни 65 милиони евра во изградбата и опремувањето на трговскиот центар. Инаку трговскиот центар се планира да отвори преку 2 500 нови работни места во трговијата и во согласност со пазарните стандарди прибижно 10 до 15 % дополнително на овие работни места да ангажира услужни компании кои ќе го сервисираат работењето на трговскиот центар. Во согласност со нашите анализи, очекуваниот промет по м2 површина за издавање треба да биде над 2 000 евра годишно, што во превод би значело над 120 милони евра годишно вкупен промет остварен во трговскиот центар. Трговскиот центар се очекува годишно да го посетуваат над 12 милиони посетители.

Кризата предизвикана од ковид-19 донесе многу неизвесности и негативно се одрази на сите сегменти од економијата, вклучувајќи го овде и секторот малопродажба. Какви се Вашите видувања за работата на трговските центри во услови на пандемија од ковид-19?

И. Давков: Глобалната пандемија буквално го смени светот каков што сите ние го познававме пред пандемијата, а неизвесноста е сè уште голема. Малопродажбата, а особено трговските центри беа погодени со антикризните мерки поврзани со пандемијата бидејќи беше ограничена нивната работа. Во контекст на ова, природна реакција беше зголемената онлајн трговија насекаде низ светот. Меѓутоа, како и сите големи пандемии низ историјата на човештвото, и оваа пандемија не може да трае вечно. Човечката цивилизација низ историјата се справила со многу предизвици и денес со ова ниво на развој сосема е извесно дека медицината во догледен период ќе најде решение и за овој предизвик. Трговските центри во вакви услови низ светот го прилагодуваат своето работење на т.н. нова ковид-19 нормала притоа правејќи ги своите услуги достапни и во услови на глобална пандемија. Со оглед дека се работи за феномен за кој претходно нема расположлива статистика, тешко може да се естимира должината на периодот на опоравување на побарувачката по завршување на кризата поради нејзината комплексност и поради фактот дека практично сите сектори во економијата се погодени од неа. Како и да е, според некои очекувања, побарувачката за добра за широка потрошувачка би требала да се врати на нивоата пред кризата во релативно краток период со оглед дека се работи за побарувачка поврзана со секојдневните потреби на потрошувачите.

Проектот на Скопје треба да му го донесе првиот канцелариски парк. Какви се плановите за развој на овој сегмент од проектот?

И. Давков: „Скопје ист гејт“ се планира да му го донесе првиот организиран канцелариски парк на Скопје. Пазарот за канцелариски простор во Скопје нема константна и стабилна побарувачка и во последниве десетина години се карактеризира со пикови (големи трансакции), пред сè условени од реалокација во нови канцелариски простори на поголеми компании во финансискиот и телекомуникацискиот сектор како ИТ-компаниите и компаниите кои се занимаваат со екстернализација на процеси. Во оваа фаза нашата стратегија е да се развива овој сегмент од проектот само за познат купувач или закупец кој е спремен да закупи цела зграда на долг рок, т.н. билд ту сјут концепт. Во контекст на ова веќе се преговара со неколку заинтересирани клиенти за склучување на вакви трансакции. Инаку урбанистичкиот план предвидува изградба на 5 канцеларски згради со приближно 10 000 м2 по зграда или вкупна бруто-изградена површина над земја од околу 50 000 м2. Со влезот на државава во НАТО, како и со процесот на пристапување кон ЕУ, сосема е извесно дека странските компании во потрага по оптимизација на трошоците сè повеќе ќе бидат заинтересирани за трансфер на дел од своето заднинско работење на македонскиот пазар. Предводници во ова секако ќе бидат ИТ-компаниите и компаниите за екстернализација на процеси, но не е исклучена можноста и други типови компании дел од своите операции да ги трансферираат овде со што очекувањата се дека побарувачката во овој сегмент од пазарот на недвижнини ќе се стабилизира и ќе добие стабилна динамика.

Во срцето на проектот е сместена резиденцијалната населба. Како ќе се развива овој дел од проектот, за колкава површина станува збор и какви стандарди на живеење ќе донесе оваа резиденцијална населба?

И. Давков: Искуството со Скопје сити мол покажа дека резиденцијалните населби во близина на трговски центар се многу атрактивни за купувачите на станови. Покрај близината на трговскиот центар, урбанистичкиот концепт во кој се поставени станбените згради, планираното зеленило, микролокацијата, но и организираниот начин на управување со станбениот простор се очекува да донесе нов квалитет на пазарот на станови во Скопје. Во првата фаза која треба да започне до крајот на годинава, во период од 2 години во рамките на проектот треба да бидат изградени четири станбени згради со вкупно 672 станбени единици.
Скопје во изминативе години се соочуваше со преголема понуда на нови станови која не беше следена со ист интензитет од побарувачката. Како и да е, во последниве неколку години како резултат на тоа што во неколку општини деталните урбанистички планови беа ставени под мораториум и не се носеа нови планови, пазарот регистрираше намалување на овој јаз. Она што генерално може да се смета за добро во случајот на пазарот со станбени недвижнини е дека веќе подолг период цените се стабилизирани на некое просечно ниво со отстапувања од 10% до 20 % во цената во зависност од локацијата и од квалитетот на недвижноста. Воедно, по периодот за најави за влез во НАТО во 2007 година, нема нови ценовни меури на пазарот кои можат да доведат до поголеми ризици како за купувачите, така и за банките како финансиери. Ова се потврди и минатата година по влегувањето на државава во НАТО, како и оваа година со одлуката за започнување на пристапните преговори со ЕУ. Мое лично уверување е дека на долг рок цените на станбените недвижнини ќе продолжат да растат. Купувањето дом е најголемата инвестиција на едно просечно семејство насекаде во светот. Оттука постојат повеќе фискални, но и иновативни начини кои може да ѝ помогнат на државава без употреба на јавни финансии да ги стимулира младите луѓе да вложуваат во станбени недвижнини, а со тоа и индиректно да влијае врз намалувањето на иселувањето од државава. Исто така потребно е што е можно побрзо државава во целост да го либерализира купувањето станбени недвижнини за нерезиденти и да овозможи нерезиденти без никакви ограничувања да може да инвестираат во станбени недвижнини во државава. Ваквата либерализација на пазарот може да донесе значителни директни странски инвестиции со оглед дека потенцијален интерес за вложување во станбени недвижнини постои не само во Скопје туку и во сите туристички центри во државава.

Групацијата Балфин е една од најголемите инвестициски компании во регионот на Западен Балкан со значајни инвестиции исто така во: Австрија, Велика Британија, Холандија и Молдавија. Групацијата има вложувања во повеќе индустрии како што се: развој на недвижнини, трговија со енергија, рударство, туризам, трговија и банкарство. Минатата година Групацијата направи аквизиција на Тирана банк Албанија од Пиреус банка. Вкупната актива на Групацијата надминува 1 милијарда евра

Групацијата Балфин, сопственик на мнозинскиот удел во „Скопје ист гејт“, е еден од најголемите инвеститори во регионот. Кажете ни нешто повеќе за досегашните инвестиции на Групацијата.

И. Давков: Групацијата Балфин е една од најголемите инвестициски компании во регионот на Западен Балкан со значајни инвестиции исто така во: Австрија, Велика Британија, Холандија и Молдавија. Групацијата има вложувања во повеќе индустрии како што се: развој на недвижнини, трговија со енергија, рударство, туризам, трговија и банкарство. Минатата година Групацијата направи аквизиција на Тирана банк Албанија од Пиреус банка. Вкупната актива на Групацијата надминува 1 милијарда евра.

Какви се принципите на инвестирање на Групацијата? Дали има планови за нови инвестициски проекти во нашава држава и пошироко?

И. Давков: Балфин групацијата е организирана во форма на холдинг компанија. Во рамките на Групацијата има повеќе комитенти кои одлучуваат на различни нивоа за вложувањата на групацијата во различни деловни потфати. Групацијата е приватно поседувана, односно не котира на јавен пазар на капитал и изворите на финансирање доминантно се сопствен капитал и банкарски кредити. Принципите кои ги следи Групацијата во инвестирањето на средствата се основните принципи во инвестициите, односно: цената на капиталот, односно на изворите на финансирање, очекуваниот принос од инвестицијата, ризичниот профил на пазарот во кој се инвестира (географски и секторски) и ризикот на проектот и ликвидноста на пазарот во кој се инвестира. Конкретни планови за нови инвестиции во државава во моментов нема, но континуирано се следи пазарот и се анализираат можностите за нови инвестиции, пред сè во сегментот на вложувања во комерцијални недвижнини поврзани со трговија. Тие се очекува да бидат во фокусот на компанијата по завршување на инвестицијата во трговскиот центар.

http://ekonomijaibiznis.mk